La Ley 675 de 2001 es la norma fundamental que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Si vives o administras un edificio, conjunto residencial o cualquier copropiedad, esta ley define las reglas del juego: quién manda, cómo se toman las decisiones y cuáles son los derechos y deberes de cada parte.
¿Qué es el régimen de propiedad horizontal?
El régimen de propiedad horizontal es el sistema jurídico que permite que un mismo predio tenga múltiples propietarios con derechos independientes sobre sus unidades privadas (apartamentos, locales, parqueaderos) y derechos compartidos sobre las zonas comunes. La Ley 675 establece cómo deben coexistir y organizarse.
Este régimen aplica a edificios de apartamentos, conjuntos cerrados, centros comerciales, parques industriales y cualquier inmueble donde existan bienes comunes y bienes privados bajo un mismo reglamento.
Los tres órganos de gobierno de una copropiedad
Uno de los aportes más importantes de la Ley 675 es definir claramente cómo se gobierna una propiedad horizontal:
- La Asamblea General de Copropietarios: es el órgano máximo de decisión. Se reúne ordinariamente una vez al año y puede hacerlo de forma extraordinaria cuando las circunstancias lo requieran. Aprueba el presupuesto, elige el consejo de administración y toma las decisiones más importantes de la copropiedad.
- El Consejo de Administración: es el órgano de dirección intermedio, elegido por la asamblea. Supervisa la gestión del administrador y toma decisiones entre asambleas. Es obligatorio en copropiedades residenciales con más de 30 unidades privadas.
- El Administrador: es el representante legal de la copropiedad y el responsable de la gestión operativa diaria. Puede ser una persona natural o una empresa especializada en administración de propiedad horizontal.
Funciones del administrador según la Ley 675
El artículo 51 de la Ley 675 establece que el administrador tiene, entre otras, las siguientes funciones:
- Convocar y presidir la asamblea de copropietarios.
- Llevar la contabilidad de la copropiedad.
- Administrar con diligencia los bienes de dominio común.
- Cobrar las cuotas de administración y demás obligaciones pecuniarias.
- Representar judicial y extrajudicialmente a la copropiedad.
- Contratar, dirigir y coordinar al personal de servicio.
Cuotas de administración y sanciones por mora
La Ley 675 establece que todos los copropietarios tienen la obligación de pagar las cuotas de administración aprobadas por la asamblea. Las deudas por este concepto prestan mérito ejecutivo, lo que significa que el administrador puede iniciar un proceso de cobro judicial sin necesidad de sentencia previa.
Los copropietarios morosos también pueden ver restringido su derecho a voto en la asamblea, salvo en los casos en que la ley establece excepciones.
¿Por qué es importante conocer la Ley 675?
Conocer la Ley 675 te protege como copropietario y te permite exigir que la administración actúe conforme a la ley. Si tienes dudas sobre cómo aplica esta norma en tu conjunto, en Soluciones Horizontales J&Y ofrecemos asesoría jurídica incluida en todos nuestros contratos de administración.